- Dès 2027, une nouvelle taxe remplace la TLV et la THLV sur les logements vacants.
- La durée de vacance qui déclenche l'imposition dépend de la commune.
- La taxe est calculée à partir de la valeur locative du logement.
À compter des impositions établies au titre de 2027, deux impôts vont disparaître : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Ils seront remplacés par une nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Cette réforme résulte de l’article 108 de la loi de finances pour 2026 et s’accompagne de nouvelles règles communes.
Pour les propriétaires concernés, le changement ne consiste pas simplement à renommer une taxe existante. Le nouveau dispositif redéfinit la durée de vacance qui déclenche l’imposition, les communes susceptibles d’être visées et, selon les cas, les taux applicables. La première taxation interviendra en 2027. Pour cette année de démarrage, la loi prévoit de prendre en compte la période d’inoccupation écoulée avant le 1er janvier 2027. Un logement déjà vacant depuis suffisamment longtemps à cette date pourra ainsi être taxé dès 2027.
Deux durées de vacance selon la commune
La réforme distingue désormais deux situations. Dans les communes présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la taxe pourra viser un bien vacant depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans les autres territoires susceptibles d’entrer dans le dispositif, la durée minimale est portée à vingt-quatre mois.
La liste des communes de la première catégorie a été fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026. Le nouveau mécanisme reprend ainsi une logique déjà présente dans le système actuel. Il distingue les territoires où la tension sur le marché du logement est très forte et ceux où les collectivités peuvent décider de taxer la vacance.
Quels logements sont concernés ?
La taxe vise les locaux à usage d’habitation qui restent vides pendant la durée prévue par la loi. L’inoccupation ne suffit pas pour autant à elle seule : une série de situations sont expressément exclues du champ de l’impôt. Un bien n’est pas considéré comme entrant dans le dispositif lorsqu’il a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. Le texte écarte aussi les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
Cette dernière précision est importante. Un logement ne devient pas automatiquement taxable simplement parce qu’il n’est pas occupé. La situation réelle du bien et les raisons de son absence d’occupant doivent être prises en compte. Le dispositif écarte aussi une partie des dépendances du domaine public, de même que les locaux détenus par des bailleurs sociaux, selon leur catégorie.
Les taux ne seront pas identiques partout
Dans les zones tendues, la loi fixe le taux de la nouvelle taxe à 17 % de la valeur locative du logement pour la première imposition. Il passe à 34 % dès la deuxième année. Chaque commune peut décider d’augmenter ces pourcentages dans les limites prévues par le texte. Le plafond atteint alors 30 % au départ, puis 60 % ensuite.
Dans les communes de la seconde catégorie, la taxe n’est pas automatiquement appliquée. La municipalité peut décider de l’instaurer et fixer son taux, dans la limite de 50 %. Sous conditions, un établissement public de coopération intercommunale a aussi la possibilité d’intervenir.
Il faudra alors regarder non seulement la situation du logement, mais aussi la commune dans laquelle il se trouve et les éventuelles délibérations locales.
Une taxe calculée à partir de la valeur locative
La nouvelle taxe ne sera pas calculée directement à partir du loyer que le propriétaire pourrait percevoir. Son assiette repose sur la valeur locative du logement, telle qu’elle est définie pour les impôts locaux. Le montant réellement dû dépendra de cette base et du taux applicable dans la commune.
Cette méthode est proche de celle utilisée aujourd’hui pour les taxes liées aux logements vacants. Il est dès lors difficile de donner un montant unique valable pour tous les propriétaires. Deux biens présentant une situation d’inoccupation comparable peuvent avoir une imposition différente, selon leur valeur locative et les règles adoptées localement.
Le propriétaire reste responsable de la situation déclarée
La réforme intervient dans un contexte où l’administration fiscale dispose déjà d’informations détaillées sur l’occupation des logements.
Depuis la mise en place du service Biens immobiliers sur impots.gouv.fr, les propriétaires doivent signaler les changements concernant leurs logements. Ils ont à indiquer si un bien devient vacant, si un nouveau locataire arrive ou si l’occupation évolue. Ces informations permettent à l’administration d’établir les impositions locales et de connaître l’état de chaque local au 1er janvier.
Pour un propriétaire, il est essentiel de tenir ses déclarations à jour. En cas de période entre deux locataires, par exemple, la vacance doit être déclarée dans ce même service.
Une vacance indépendante de la volonté peut être exonérée
Le nouveau dispositif prévoit explicitement que les logements dont la vacance est indépendante de la volonté du contribuable sont exclus de la taxe. Cette règle vise à éviter de traiter de la même manière un propriétaire qui garde volontairement un bien vide et celui qui se trouve dans l’impossibilité réelle de le louer ou de l’occuper.
Cette exclusion devra néanmoins se justifier lors d’un contrôle. L’administration fiscale dispose de données d’occupation et peut demander des pièces établissant la réalité de la situation. Un propriétaire confronté à une vacance temporaire a intérêt à conserver les documents utiles : annonces de location, échanges avec une agence, justificatifs de travaux. Tout autre élément expliquant pourquoi le logement n’a pas pu être occupé sera aussi utile.
Que deviennent les taxes actuelles ?
La TLV et la THLV disparaîtront à compter du 1er janvier 2027 pour laisser place à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Cette transition signifie que l’année 2026 reste soumise aux règles actuelles. Les propriétaires qui reçoivent encore un avis de TLV ou de THLV au titre de 2026 sont bien concernés par les dispositifs alors en vigueur.
À partir de 2027, c’est le nouveau régime qui prendra le relais. La loi précise d’ailleurs que les délibérations locales prises dans le cadre de l’ancienne taxe d’habitation sur les logements vacants cessent en principe de produire leurs effets au 1er janvier 2027. Des dispositions transitoires sont prévues par le texte.
Ce que les propriétaires doivent vérifier
Pour les propriétaires d’un logement actuellement vacant, quelques contrôles sont utiles avant l’entrée en vigueur de la réforme. Le premier consiste à vérifier que la situation d’occupation déclarée auprès de l’administration fiscale correspond bien à la réalité. Le deuxième est de regarder si la commune fait partie du champ du nouveau dispositif et quelle durée de vacance s’applique.
Il faut aussi garder les justificatifs démontrant, le cas échéant, que la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire. Enfin, si le logement est proposé à la location, il est utile de conserver les éléments qui établissent les démarches réellement effectuées pour trouver un locataire.
La réforme ne signifie pas que tout logement momentanément vide sera automatiquement taxé. Le contexte, la durée de la vacance, la commune et la situation du propriétaire seront déterminants.
Une réforme à surveiller dès maintenant
La nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation entrera en vigueur pour les impositions établies au titre de 2027. Pour les propriétaires, l’enjeu est surtout d’anticiper la transition entre les anciens dispositifs et le nouveau régime. Le point essentiel est de ne pas confondre bien vide et logement automatiquement taxable. La loi prévoit des durées minimales d’inoccupation, des exclusions et des cas dans lesquels la vacance indépendante de la volonté du propriétaire échappe à l’impôt.
Les règles varieront aussi selon le territoire. Dans les zones tendues, la taxe s’appliquera de plein droit et pourra atteindre des taux élevés. Ailleurs, son instauration dépendra d’une décision de la collectivité. Pour les propriétaires concernés, le premier réflexe consiste à vérifier la situation déclarée de leurs biens et à consulter la liste des communes fixée par le décret du 25 août 2026. La réforme étant appelée à remplacer deux dispositifs existants, 2027 constituera un tournant dans la fiscalité des logements durablement inoccupés.