- Les ventes de logements anciens stagnent en 2026 et reculent légèrement depuis l'été.
- Les prix fléchissent, surtout pour les maisons, et neuf ventes sur dix se négocient.
- La remontée des taux de crédit menace le marché d'ici la fin de l'année.
Dans les agences, le constat revient d'une conversation à l'autre : depuis des mois, l'activité n'a rien de réjouissant. Les visites s'enchaînent moins vite, les acheteurs hésitent, les vendeurs attendent des offres qui tardent à venir. Après une reprise encourageante en 2025, le marché immobilier marque nettement le pas.
Les chiffres confirment ce sentiment de terrain, sans parler d'effondrement. Les ventes ne s'écroulent pas, mais elles ne progressent plus. Les prix reculent doucement, et le rapport de force a changé de camp. Pour qui veut vendre comme pour qui cherche à acheter, mieux vaut comprendre ce qui se joue.
Un marché qui s'essouffle
Entre 2022 et 2024, la remontée brutale des taux avait fait plonger les ventes. L'année 2025 avait ensuite redonné de l'espoir aux professionnels, avec un nombre de transactions en nette hausse. Ce rebond n'a pas duré. Depuis le début de 2026, le marché tourne au ralenti, et l'été a confirmé cette tendance.
Des ventes qui ne progressent plus
Selon l'Insee et les notaires, environ 958 000 logements anciens ont été vendus sur les douze mois arrêtés fin juin 2026. C'est mieux qu'un an plus tôt, mais le volume stagne depuis le début de l'année. Les données plus récentes des réseaux d'agences montrent un léger repli.
Chez Laforêt, les transactions de septembre reculent de 1,8 % sur un an. La baisse atteint 3,8 % à Paris, 1,8 % en région et 0,8 % en Île-de-France hors Paris. Plus tôt dans l'année, Foncia décrivait déjà un marché très attentiste, avec des ventes en léger recul dès le premier trimestre.
Les notaires sentent le coup de frein
Les notaires, qui voient passer chaque vente, confirment ce climat morose. Dans une enquête menée par Immonot de juin à août 2026, près d'un notaire sur deux constate une baisse de son activité. Seuls 16 % observent une reprise, contre 26 % trois mois plus tôt. Plusieurs d'entre eux décrivent un coup d'arrêt en juillet, avec une chute nette des demandes.
Pour l'automne, l'optimisme reste rare. La majorité des notaires interrogés anticipe des ventes stables, plus d'un tiers s'attend à une baisse, et à peine 7 % misent sur une hausse. Le marché ne s'effondre pas, mais il a clairement perdu son élan.
Les acheteurs reprennent la main
Quand les ventes ralentissent, le rapport de force bascule. Pendant des années, les vendeurs fixaient leurs conditions et les biens partaient vite. Cette époque paraît révolue. Les acquéreurs disposent de plus de choix, prennent leur temps et n'hésitent plus à discuter le prix affiché.
Des prix qui reculent, surtout pour les maisons
Selon l'indice des notaires et de l'Insee, les prix des logements anciens ont baissé de 1 % au deuxième trimestre 2026. Sur un an, le recul atteint 0,8 %. Les maisons sont les plus touchées, avec une baisse de 1,3 %, quand les appartements restent presque stables.
Le sentiment des professionnels va dans le même sens. Six notaires sur dix constatent désormais une baisse des prix, contre un peu plus de la moitié au printemps. Les logements énergivores, mal classés au diagnostic de performance énergétique, subissent les décotes les plus fortes, car les acheteurs intègrent le coût des travaux dans leur offre.
[Image : agent immobilier devant une vitrine d'agence couverte d'annonces dans une petite ville]
Négocier devient la règle
Selon Laforêt, neuf achats sur dix donnent lieu à une négociation en septembre. L'offre de logements à vendre progresse de 9 % sur un an, beaucoup plus vite que la demande. Le délai moyen de vente atteint 101 jours, soit près d'une semaine de plus qu'il y a un an. Orpi avance même une moyenne de 110 jours cette année.
Pour les vendeurs, le message est clair : un bien affiché trop cher reste en vitrine. Un prix réaliste dès la mise en vente évite souvent des mois d'attente et des baisses successives qui finissent par inquiéter les acheteurs.
Pourquoi le marché ralentit-il ?
Plusieurs raisons expliquent ce coup de mou. Aucune ne suffit seule, mais leur addition pèse lourd sur les décisions des ménages. Acheter un logement engage pour vingt ou vingt-cinq ans, et dans un climat incertain, beaucoup préfèrent repousser leur projet. Ce report collectif suffit à freiner tout le marché.
Le crédit redevient plus cher
Les taux de crédit immobilier ont repris leur hausse à la rentrée. En octobre, ils approchent 3,7 % sur 20 ans en moyenne, et les profils les moins solides se voient déjà proposer plus de 4 %. Chaque hausse réduit la somme que les ménages peuvent emprunter, et donc leur budget d'achat.
Les professionnels redoutent la suite. Si les taux continuent de monter d'ici la fin de l'année, une partie des acheteurs, en particulier les primo-accédants, risque d'être écartée du marché. Le ralentissement pourrait alors se transformer en vrai recul.
L'attentisme gagne les ménages
Au-delà du crédit, c'est la confiance qui manque. L'incertitude économique et internationale pousse les ménages à la prudence. Les acheteurs attendent une baisse des prix plus franche, les vendeurs espèrent un retour des beaux jours. Chacun guette l'autre, et les transactions se font attendre.
Pour Yann Jéhanno, président de Laforêt, 2026 ressemble davantage à une année de transition qu'à un vrai rebond. Pour ceux qui ont un projet solide, ce contexte offre pourtant une fenêtre intéressante : plus de choix, plus de marge de négociation, à condition de sécuriser son financement avant une nouvelle hausse des taux.