Loyer impayé : 6 semaines pour conserver son bail

Depuis le 1er octobre 2026, tout nouveau bail d'habitation suit un modèle mis à jour par l'État. Une clause y figure désormais en toutes lettres : en cas de loyer impayé, le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette après un commandement de payer. Passé ce délai, le contrat peut être résilié de plein droit.

Beaucoup ont lu que la règle venait d'être durcie. En réalité, elle existe depuis l'été 2023. Le décret de juillet 2026 se contente de l'inscrire dans les contrats types. La nuance compte, car tous les locataires ne sont pas logés à la même enseigne.

Ce que contient le nouveau bail type

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le lendemain, révise les modèles de contrat de location. Il vise les logements vides, les meublés et les colocations sous un seul contrat. Le bail mobilité et la location saisonnière restent à part. Ces modèles s'imposent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

Une clause résolutoire obligatoire

Selon Service-Public.fr, le bail peut être résilié de plein droit en cas de loyer impayé, mais seulement après un commandement de payer resté sans effet pendant 6 semaines. Cet acte doit être délivré par un commissaire de justice. Une simple lettre recommandée du propriétaire ne suffit pas à lancer le compte à rebours. Il doit aussi citer la clause et détailler la somme réclamée.

Pour le locataire, la date qui compte est donc celle de la remise de l'acte. Régler la totalité de la dette avant la fin des 6 semaines neutralise la clause. Un paiement partiel réduit l'ardoise, sans arrêter la procédure. Garder une preuve de chaque versement, virement ou reçu, évite ensuite toute contestation sur le montant.

Dépôt de garantie et nouvelles mentions

Les charges impayées et le dépôt de garantie non versé entrent aussi dans le champ de la clause. Un locataire qui n'a jamais réglé son dépôt s'expose donc à la même procédure qu'en cas de retard de loyer. Pour le propriétaire, c'est un levier de plus, à condition de respecter le formalisme.

Le contrat type ajoute deux mentions. La première rappelle, quand la commune l'exige, que le logement doit servir de résidence principale. La seconde permet d'inscrire le numéro de portable du bailleur et celui du locataire. Cette ligne reste facultative, mais son but est clair : pouvoir se parler avant que la dette ne grossisse.

Pourquoi 6 semaines et pas 2 mois ?

Pendant des années, le locataire disposait de 2 mois pour payer après un commandement. Ce délai a été raccourci par la loi, bien avant la mise à jour des modèles de bail. Résultat, deux régimes cohabitent aujourd'hui, selon la date de signature du contrat.

Une règle votée en juillet 2023

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, a modifié le texte de 1989 sur les rapports locatifs. C'est elle qui ramène le délai minimal de 2 mois à 6 semaines. L'objectif affiché était d'accélérer le traitement des impayés.

Pour un locataire qui attend un virement de la CAF, un rappel de salaire ou l'aide d'un proche, 2 semaines de moins comptent. Côté bailleur, souvent un particulier qui rembourse lui-même un crédit sur le logement, chaque mois sans loyer pèse aussi sur son budget.

La mesure vaut pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Les contrats types officiels, eux, n'avaient pas suivi. Le décret de 2026 comble ce décalage, 3 ans plus tard.

Les anciens baux gardent leur délai

Un bail signé avant l'été 2023 n'est pas touché. La Cour de cassation l'a confirmé dans un avis du 13 juin 2024 : la réforme ne modifie pas les délais prévus par les clauses des contrats en cours. Si le document prévoit 2 mois, c'est cette durée qui s'applique.

Avant de s'inquiéter, mieux vaut relire son propre bail. La date de signature et la rédaction de la clause disent tout. Dans un même immeuble, un locataire installé depuis 10 ans et son voisin arrivé le mois dernier peuvent ainsi relever de règles différentes.

Que se passe-t-il après les 6 semaines ?

La fin du délai ne signifie pas que le locataire doit partir le lendemain. Le bail est résilié, mais le propriétaire ne peut pas récupérer son logement par lui-même. Il doit passer par le tribunal, et plusieurs étapes protègent encore l'occupant. En pratique, des mois séparent souvent le premier retard d'une éventuelle expulsion.

Le juge peut accorder des délais

Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion. La préfecture est informée de l'assignation, ce qui permet d'examiner la situation sociale et financière du foyer avant l'audience.

Le juge peut ensuite accorder des délais de paiement allant jusqu'à 3 ans. Depuis 2023, une condition s'ajoute : le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Si le calendrier fixé est respecté, la clause est réputée n'avoir jamais joué et le bail continue. Une seule échéance manquée, en revanche, et la résiliation reprend ses effets.

La trêve hivernale commence le 1er novembre

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf relogement adapté. La trêve ne fait pas disparaître la dette. Elle n'empêche pas non plus le commandement de payer ni la procédure devant le juge. Une fois le jugement rendu, un commissaire de justice ordonne à l'occupant de quitter les lieux, et l'expulsion ne peut intervenir que 2 mois plus tard.

Pour un locataire en difficulté, ce répit sert à monter un dossier. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département peut aider à régler un arriéré. L'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) répond gratuitement aux questions juridiques, aussi bien aux locataires qu'aux propriétaires. Agir dès le premier impayé reste la meilleure façon d'éviter le tribunal.