Que perd une ville quand ses commerces ferment ?

Fin juin 2026, un rapport officiel fait le point sur la vacance commerciale en centre-ville. Remis au ministre en charge du dossier, il compte 40 propositions. Son chiffre central tient en une ligne : selon le Conseil national du commerce, 11,6 % des locaux des centres-villes sont vides en 2025, contre 9,5 % en 2019.

Derrière ce pourcentage, il y a des rideaux baissés, des enseignes parties et des vitrines à louer devant lesquelles on finit par passer sans les voir. Cela représente environ 1 local sur 9. Chaque fermeture est une histoire locale. Additionnées, elles dessinent un mouvement national que les études suivent depuis le début des années 2000.

Que se passe-t-il quand ce mouvement s’installe ? Les travaux disponibles permettent de suivre la chaîne, de la première vitrine vide jusqu’aux étages des immeubles.

Un mouvement installé depuis des années

Les chiffres publiés ne viennent pas d’un seul organisme. Le Conseil national du commerce, Procos (la fédération des enseignes spécialisées) et Codata, qui relève les locaux sur plans cadastraux, mesurent chacun à leur façon. Les périmètres et les années de référence varient, donc les pourcentages ne se superposent pas.

Ils racontent pourtant la même histoire : celle d’une hausse régulière. Dès 2013, Procos considère qu’au-delà de 6 % de locaux vides, le phénomène devient structurel. Le taux national de 2025 en représente presque le double.

Des chiffres qui concordent

Le Codata Digest 2026 recense 4 000 sites commerciaux et 314 700 emplacements. Dans les commerces en pied d’immeuble, qui correspondent surtout aux centres-villes, le taux de vacance atteint 11,7 % en 2025 contre 10,8 % un an plus tôt.

Les centres commerciaux font encore moins bien, avec 16,8 % contre 16,0 %. Le baromètre Codata réalisé avec la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires confirme cette hausse de 0,9 point en un an. La fréquentation suit la même pente : d’après Procos, elle a reculé de 38,7 % dans les centres-villes entre 2013 et 2021.

Le bilan de février 2025 va dans le même sens. En 2024, la fréquentation recule de 1,8 % en centre-ville. Elle baisse de 1,2 % en périphérie et de 0,8 % dans les centres commerciaux.

Des bourgs aux métropoles

Pendant longtemps, la vacance touche surtout les petites agglomérations. En 2014, Procos mesure 9,3 % de locaux vides dans les villes de moins de 50 000 habitants et 10,2 % entre 50 000 et 100 000. Dans celles de plus de 500 000, le taux n’est que de 6,8 %. Le rapport remis en 2016 par l’Inspection générale des finances et le Conseil général de l’environnement note qu’elle augmente partout, sauf dans les très grandes villes.

Dix ans plus tard, le Conseil national du commerce observe qu’elle grimpe aussi dans le centre des grandes villes. Il parle de dévitalisation pour les petites et moyennes. Procos relève plusieurs causes : le contexte économique, les achats en ligne, la seconde main, mais aussi l’accès au centre.

Une vitrine vide n’arrive jamais seule

Un local commercial fermé est rarement un cas isolé. Le rapport de 2016 associe la vacance à d’autres signaux : le chômage, la pauvreté, des logements inoccupés. Ces facteurs s’entretiennent, ce qui rend le phénomène difficile à stopper une fois lancé. Ils ne suffisent pourtant pas à expliquer le sort d’une ville.

Des facteurs connus, mais pas de fatalité

Dans certaines communes marquées par la désindustrialisation, Procos désigne le départ de services publics (tribunaux, casernes, trésoreries) comme un coup de grâce pour des boutiques déjà fragiles. Une étude récente de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (FACT) nuance pourtant le tableau.

Elle ne trouve aucun lien entre l’évolution de la vacance et la démographie, le tourisme ou la présence d’enseignes nationales. Des territoires voisins connaissent même des trajectoires très différentes.

Les logements aussi se vident

Le rapport du Conseil national du commerce élargit le regard. Au-dessus des vitrines fermées, on trouve souvent des logements inoccupés. Les deux situations relèvent de politiques distinctes, l’habitat d’un côté et le commerce de l’autre, gérées par des services différents avec leurs propres calendriers et financements.

Co-rapporteur du texte, Emmanuel Le Roch, ancien délégué général de Procos, constate que de plus en plus d’immeubles sont en difficulté, certains faisant l’objet d’arrêtés de péril. La conclusion dépasse donc le seul commerce : il faut travailler sur l’habitabilité des centres-villes.

Les villes qui inversent la tendance

Cette évolution n’a rien d’une fatalité. L’étude de la FACT, publiée fin 2025 sur 355 villes, montre que plus de 37 % ont réduit leur vacance commerciale entre 2019 et 2024, contre environ 13 % sur la période précédente. C’est le cas de près de la moitié des villes de 50 000 à 100 000 habitants.

Le baromètre Codata cite aussi Cavaillon, Guéret et Gap, qui gagnent de 4 à 6 points en un an. La FACT garde toutefois un bémol : la vacance repart à la hausse depuis 2023.

Saint-Dizier : de 21 % à 16 % de commerces fermés

En février 2023, 58 cellules commerciales sur 273 sont vides dans le centre de Saint-Dizier, soit 21,24 %. La municipalité recrute alors une manager de commerce, chargée d’attirer de nouvelles enseignes. Les Halles ouvrent en mars 2023. La ville expérimente aussi des terrasses éphémères et des rues réservées à des événements, en accord avec les commerçants.

Le taux passe à 16,6 % en 2024, puis à 15,9 % en juillet 2026, avec 43 locaux vides sur 283. Il reste au-dessus de la moyenne nationale, mais la courbe s’est retournée.

Les leviers des élus, selon les études

La FACT a interrogé les maires de 4 villes en tête de leur catégorie pour la faible vacance : Saint-Amand-les-Eaux, Vichy, Pau et Besançon. Ils citent l’embellissement et la mise en valeur du patrimoine, un stationnement et une accessibilité équilibrés, la culture, l’événementiel et le sport, ainsi que le retour d’activités tertiaires et d’habitants en centre-ville.

L’étude relève un autre point commun : une offre variée, avec davantage de commerces alimentaires, de restauration assise et de vêtements, et moins d’agences bancaires, de fast-foods ou de coiffeurs.

Le rapport du Conseil national du commerce complète ce tableau avec 40 propositions, dont 15 jugées prioritaires. Elles s’organisent autour de la gouvernance locale, de l’attractivité des centres-villes, de l’immobilier commercial et de la fiscalité. Il recommande aussi de prolonger Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain au-delà de 2026, avec un volet commerce renforcé.

Ces mesures agissent sur les locaux et sur les règles. Les études convergent pourtant sur un point : un commerce qui ferme pèse sur toute sa rue, et une boutique qui tient dépend de ceux qui en poussent la porte.