Crédit immobilier : les taux repartent à la hausse

Pendant des mois, les taux de crédit immobilier n'ont presque pas bougé. Les acheteurs avaient fini par s'habituer à un marché calme, avec des barèmes qui variaient de quelques centièmes d'un mois sur l'autre. La rentrée a changé la donne. Les banques ont relevé leurs grilles en septembre, puis de nouveau pour octobre, et les courtiers parlent désormais ouvertement d'un retour à 4 % avant la fin de l'année.

Pour un ménage qui cherche à acheter, ce n'est pas un détail. Quelques dixièmes de point suffisent à faire grimper la mensualité, à réduire le montant empruntable ou à faire refuser un dossier qui serait passé sans difficulté au printemps.

Des taux qui repartent à la hausse depuis la rentrée

Le mouvement a commencé début septembre, dès l'arrivée des nouvelles grilles envoyées par les banques aux courtiers. Il s'est confirmé tout au long du mois. Il s'accélère maintenant pour octobre. Tous les observateurs du marché font le même constat, avec des chiffres très proches les uns des autres.

Ce que disent les barèmes des banques

Le courtier Vousfinancer a relevé des hausses de 0,10 à 0,20 point dès les premiers barèmes de septembre. Pretto a mesuré des moyennes de 3,43 % sur 15 ans et 3,54 % sur 20 ans. Sur 25 ans, elles atteignent 3,61 %. C'est environ 0,10 point de plus qu'en août.

Octobre va plus loin. Chez Meilleurtaux, les barèmes standards des banques partenaires atteignent 3,86 % en moyenne avant négociation, contre 3,69 % début septembre. Une fois le dossier discuté avec la banque, les emprunteurs obtiennent autour de 3,40 % sur 15 ans. Il faut compter entre 3,50 et 3,55 % sur 20 ans, puis entre 3,60 et 3,65 % sur 25 ans.

Le seuil des 4 % en ligne de mire

Pretto juge crédible un passage à 4 % d'ici la fin de l'année, sans en faire une fatalité. Meilleurtaux s'attend lui aussi à une hausse qui continue jusqu'en décembre. Ce niveau n'aurait rien d'inédit : le marché l'a déjà connu entre 2007 et 2009, avec un pic à 5,3 % fin 2008, puis en 2011, et enfin fin 2023 et début 2024.

La différence, cette fois, tient aux prix des logements. Ils n'ont pas vraiment baissé. Les acheteurs paient un bien presque aussi cher qu'avant, avec un crédit qui leur coûte davantage.

Pourquoi les taux remontent-ils ?

On pense souvent que la Banque centrale européenne décide seule du prix du crédit immobilier. C'est inexact. Ses taux directeurs jouent surtout sur l'argent que les banques empruntent à court terme. Un prêt immobilier se rembourse sur vingt ou vingt-cinq ans, et c'est un autre indicateur qui guide les banques.

L'emprunt de l'État, la vraie boussole

Cet indicateur, c'est l'OAT à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte sur les marchés pour une durée de dix ans. Les banques s'en servent comme référence pour fixer leurs taux fixes de long terme. Quand les investisseurs réclament un rendement plus élevé pour prêter à la France, les banques répercutent ce surcoût sur leurs clients, avec un léger décalage.

Or cet indicateur est chahuté depuis le printemps. Les tensions sur le marché obligataire expliquent l'essentiel de la hausse que les emprunteurs constatent aujourd'hui dans les agences.

Un monde qui se dispute l'argent

Plusieurs causes s'additionnent derrière ces tensions. Les conflits au Moyen-Orient durent et entretiennent l'inflation. Les États très endettés ont besoin d'emprunter toujours plus. Le secteur de l'intelligence artificielle réclame lui aussi des sommes énormes pour ses centres de calcul.

Tous ces acteurs cherchent des capitaux au même moment. Les prêteurs en profitent pour se montrer plus exigeants, et le prix de l'argent monte pour tout le monde, y compris pour le particulier qui veut acheter un appartement.

Combien coûte cette hausse sur un prêt ?

Un point de pourcentage paraît abstrait. Traduit en euros, il l'est beaucoup moins. La hausse pèse sur la mensualité, sur le coût total du crédit et, pour certains profils, sur la possibilité même d'obtenir un prêt.

L'exemple d'un prêt de 200 000 euros

Prenons un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, hors assurance. Le tableau ci-dessous compare quatre situations. La première correspond au taux obtenu en septembre après discussion avec la banque, la deuxième à celui d'octobre. La troisième reprend le barème affiché aujourd'hui avant toute remise, la dernière le seuil des 4 %.

Entre 3,40 % et 4 %, l'écart représente une soixantaine d'euros par mois, soit près de 15 000 de plus sur vingt ans. Pour un ménage dont l'endettement frôle déjà la limite de 35 %, cette différence mensuelle peut suffire à faire basculer un dossier. Meilleurtaux estime qu'au-delà de 4 %, environ un emprunteur actuel sur cinq serait exclu du crédit, à moins de trouver un moyen d'augmenter nettement son apport.

Le piège du taux d'usure

Un autre obstacle guette les emprunteurs. Le taux d'usure fixe le coût maximal qu'une banque a le droit d'appliquer à un crédit, assurance et frais compris. Au 1er octobre, il s'établit à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Ce plafond a été calculé sur une période où le marché était encore stable. Il se retrouve trop bas au moment où les barèmes grimpent. Les petits crédits, pour lesquels les frais de dossier pèsent lourd, risquent de le dépasser. Les emprunteurs âgés ou qui ont des problèmes de santé aussi, parce que leur assurance coûte plus cher. Leur dossier peut alors être refusé, même avec des revenus solides.

Ce qui reste possible pour un acheteur

La hausse ne ferme pas le marché. Elle le rend plus sélectif. Les banques continuent de prêter, mais elles choisissent leurs clients avec plus de soin, et l'écart entre deux profils peut approcher un point entier. Savoir dans quelle catégorie on se trouve change beaucoup de choses.

Les profils que les banques s'arrachent

Les primo-accédants restent une cible prioritaire. Le Crédit Agricole prolonge son dispositif Booster Mon 1er Toit jusqu'au 15 octobre. Certaines caisses proposent aussi une offre à 1,99 % sur une partie du financement pour les premiers achats.

Les couples qui apportent de l'épargne, domicilient leurs revenus ou rapatrient leurs placements obtiennent eux aussi des conditions plus douces. La performance énergétique du logement compte également. BoursoBank accorde une remise de 0,10 point pour l'achat d'un bien noté A ou B au DPE. D'autres établissements font aussi un geste pour les logements en A, B ou C.

L'apport, le meilleur levier

Augmenter son apport reste la solution la plus efficace pour compenser la hausse. Chaque euro apporté réduit la somme à emprunter, donc la mensualité, et rassure la banque sur la solidité du projet. Un apport plus important permet aussi de rester sous le taux d'usure quand l'assurance coûte cher.

Faire jouer la concurrence

Les taux affichés en vitrine ne sont qu'un point de départ. Entre le barème standard et le taux obtenu après négociation, l'écart dépasse souvent 0,70 point. Comparer plusieurs banques, seul ou avec l'aide d'un courtier, permet de récupérer une partie de la hausse. Il ne faut pas oublier l'assurance emprunteur, qu'on peut souscrire ailleurs qu'à la banque qui prête, souvent pour moins cher.

Acheter maintenant ou attendre ?

Personne ne peut garantir l'évolution des taux sur plusieurs mois. Les signaux actuels vont pourtant tous dans le même sens jusqu'à la fin de l'année. Un acheteur dont le projet est prêt a peu à gagner à patienter en espérant une baisse rapide.

Un dossier bien préparé fera la différence : apport, comptes tenus, revenus stables et assurance comparée. Dans un marché qui trie davantage ses emprunteurs, arriver en agence avec un dossier complet reste le meilleur moyen de décrocher un bon taux.